Yunanistan'dan ev alırken en sık yapılan 7 hata

1. "250.000 €'dan başlayan" teklife güvenmek

250.000 € yalnızca dönüşüm ve tescilli bina restorasyonu projelerinde geçerli. Atina'da normal bir daire için eşik 800.000 € ve en az 120 m². "Atina'da 250.000 €'ya Golden Visa" teklifinin hangi yasal yola dayandığını mutlaka sorun ve bunu yazılı isteyin.

2. İki küçük mülkü birleştirmeye çalışmak

2024'ten beri yatırım tek bir mülkte olmalı. İki adet 200.000 €'luk daire, 400.000 € eşiğini karşılamaz. Aynı şekilde 120 m² şartı da tek mülkün ana alanı için aranır; depo ve otopark bu alana sayılmaz.

3. Kaçak yapıyı gözden kaçırmak

Yunanistan'da pek çok eski binada ruhsatsız eklentiler var: kapatılmış balkonlar, çatı katları, bölünmüş daireler. Yasallaştırılmamış kaçak bölüm içeren bir mülkün devri geçersiz sayılıyor ve her satışta mühendisin düzenlediği Elektronik Yapı Kimliği zorunlu. Bu belge olmadan noter tapuyu imzalamaz. Ruhsatsız ya da ruhsatı büyük ölçüde aşan bölümlerde yasallaştırma her zaman mümkün olmayabilir.

4. Satıcının avukatıyla yetinmek

Satıcının ya da geliştiricinin önerdiği avukat, satışın gerçekleşmesinden yanadır. Sizin adınıza mülkü inceleyen, satıcıdan bağımsız bir avukat şart. Bu, toplam masrafınıza küçük bir kalem ekler ama en büyük riskleri ortadan kaldırır.

5. "Hediye" ve "kira garantisi" tekliflerine kanmak

"Peşin 3 yıllık kira", "mobilya hediyesi", "tapudan sonra kısmi iade" gibi teklifler cazip görünür. Bu tür geri ödemeler yatırım tutarını fiilen eşiğin altına düşürür ve izninizi riske atar. "Kira garantisi" tekliflerinde ise garantinin maliyeti çoğu zaman fiyata eklenmiştir; garanti bitince kira piyasa seviyesine iner.

6. Dönüşüm projesinde takvimi sormamak

250.000 € projelerinde Golden Visa başvurusu, dönüşüm resmi olarak tamamlanınca yapılabilir. Tamamlanma tarihi, belge durumu ve gecikme halinde sözleşmede ne yazdığı sorulmadan imza atılmamalı. Planladığınız tapu tarihi, 2027'deki olası vergi değişikliği nedeniyle de önemli olabilir.

7. Nakit ya da kayıt dışı ödeme

Yunanistan'da gayrimenkul alımında nakit ödeme yasak; Golden Visa için ödemelerin banka kayıtlarıyla gösterilmesi gerekiyor. Paranın kaynağı belgelenebilir olmalı. "Bir kısmını elden verin, tapuda düşük gösterelim" gibi teklifler hem izninizi hem kendinizi riske atar. Ödemenin nasıl yapılacağını para transferi rehberinde anlattık.

Kontrol listesi

Kaparo vermeden önce şu belgeleri görün:

• Kadastro kaydı ve takyidat araştırması
• Elektronik Yapı Kimliği ve yeterlilik belgesi
• Enerji performans sertifikası
• Yapı ruhsatı ve onaylı planlar
• Dönüşüm projelerinde dönüşüm izinleri ve tamamlanma takvimi
• Golden Visa uygunluğu için yazılı avukat görüşü
• Sınır bölgesindeyse izin süreci

Bu kontroller, başvuru sürecinin mülk inceleme adımında yapılır. Listedeki bir maddede sorun varsa kaparo aşamasına geçmeyin.