Golden Visa
250.000 €'luk Golden Visa: dönüşüm projeleri nasıl işler?
Kısa cevap
Evet, 250.000 €'ya Yunanistan Golden Visa almak mümkün, ama yalnızca eski bir ticari binanın konuta dönüştürüldüğü ya da tescilli bir binanın restore edildiği projelerde. En kritik kural: dönüşüm, Golden Visa başvurusundan önce resmi olarak tamamlanmış olmalı.
Neden böyle bir yol var?
Yunanistan 2024'te Golden Visa eşiklerini Atina, Selanik ve büyük adalarda 800.000 €'ya, diğer bölgelerde 400.000 €'ya çıkardı. Amaç, konut fiyatları üzerindeki baskıyı azaltmaktı. Aynı yasa, kullanılmayan ticari binaların (ofis, dükkân, depo) konuta dönüştürülmesini ve tescilli binaların kurtarılmasını teşvik etmek için 250.000 €'luk bir yol bıraktı. Sektör kaynaklarına göre bu yol bugün Türk yatırımcıların en çok tercih ettiği yol.
Üç eşiğin karşılaştırması için ana sayfadaki tutarlar bölümüne bakabilirsiniz.
Kurallar
| Kural | Ayrıntı |
|---|---|
| Tutar | 250.000 € |
| Bölge | Tüm Yunanistan; Atina dahil |
| Mülk türü | Ticari, mesleki ya da kullanılmayan sanayi binasından konuta dönüştürülmüş birim; ya da tescilli bina |
| 120 m² şartı | Yok |
| Tek mülk | Evet |
| Zamanlama | Dönüşüm başvurudan önce tamamlanmış olmalı; tescilli binada restorasyon ilk yenilemeye kadar |
| Kısa dönem kiralama | Yasak |
Tipik bir dönüşüm dairesi
Türk basınında yer alan sektör açıklamalarına göre 2026'da Türk yatırımcıların aldığı dönüşüm daireleri çoğunlukla 50-78 m²; Pire, Kallithea ve Atina merkezi gibi bölgelerde. Aynı kaynaklara göre bu dairelerde uzun dönem kira ayda yaklaşık 750-800 €.
Adım adım süreç
- Proje seçimi: Dönüşüm izinleri alınmış, takvimi gerçekçi projeler arasından seçim.
- Hukuki inceleme: Binanın eski kullanımı, dönüşüm izinleri, tapu ve takyidatlar.
- Satın alma: Kaparo, ödeme ve tapu. Tapu çoğu zaman dönüşüm tamamlanmadan imzalanır.
- Bekleme: Dönüşüm resmi olarak tamamlanana kadar Golden Visa başvurusu yapılamaz.
- Başvuru: Tamamlanma belgesiyle birlikte başvuru, ardından biyometri ve kart.
Toplam maliyet örneği
250.000 €'luk bir dönüşüm dairesi, 4 kişilik aile (2 yetişkin, 2 çocuk), inşaat firmasından alım (emlak komisyonu yok):
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tapu devir vergisi | 7.725 € |
| Noter | 2.319 € |
| Kadastro tescili | 1.250 € |
| Avukat | 3.100 € |
| Golden Visa harçları | 2.214 € |
| Çeviri, apostil ve vekaletname | yaklaşık 800 € |
| Toplam masraf | yaklaşık 17.408 € (%7) |
Yeni yapı olarak satılıyorsa KDV durumu ayrıca kontrol edilir.
En önemli risk: teslim takvimi
Dönüşüm projelerinin çoğu satış sırasında henüz inşaat ya da tadilat aşamasında. Siz parayı ödersiniz, tapu alırsınız, ama dönüşüm resmi olarak tamamlanana kadar başvuru yapamazsınız. Proje gecikirse başvurunuz da gecikir.
Sormanız gerekenler:
- Dönüşüm için gerekli izinler alınmış mı? Belge tarihleri neler?
- Tamamlanma için öngörülen tarih ne, geliştiricinin geçmiş teslimleri nasıl?
- Sözleşmede gecikme durumunda ne yazıyor?
- Dönüşümün tamamlandığını hangi resmi belge gösterecek?
- Gerçek bir kullanım değişikliği mi, yoksa yalnızca ruhsatta "ofis" yerine "konut" yazılması mı? (İkincisi yeterli sayılmıyor.)
Fiyat tuzağı
250.000 € bir eşik, bir piyasa fiyatı değil. Bazı projelerde 55 m²'lik bir daire için 250.000 € isteniyor; yani metrekaresi bölge ortalamasının belirgin üzerinde. Bu bir "Golden Visa primi". Golden Visa'yı önemsiyorsanız bu primi bilerek ödeyin, ama satarken bu primi geri alamayabileceğinizi hesaba katın.
Kimler için uygun?
- Bütçesi 400.000 €'nun altında olan, önceliği oturum izni olanlar.
- Mülkü uzun dönem kiraya vermeyi planlayanlar.
- Başvuru tarihi konusunda esnek olanlar.
Sık sorulan sorular
250.000 € tutarına vergiler ve masraflar dahil mi?
Hayır. 250.000 € mülk bedelidir; vergiler ve masraflar (yaklaşık %7) ayrıca ödenir.
2027 vergi artışı dönüşüm projelerini etkiler mi?
Henüz belli değil. Sektör bu yol için daha düşük bir oran istiyor; yasa metni yayımlandığında netleşecek.
Kaynaklar
- Golden Visa yatırım tutarları ve şartları: 9 sayılı genelge (24 Eylül 2024)Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı
- Golden Visa: kullanım değişikliği (dönüşüm) ile ilk başvuruYunanistan İdari İşlemler Ulusal Sicili (MITOS)
- Yeni yapılarda KDV'nin askıya alınması (31 Aralık 2026'ya kadar)Yunanistan Konut Politikası Portalı
- 90. Selanik Fuarı ekonomik tedbirleri: tapu devir vergisiYunanistan Hükümeti
- 1 Temmuz 2027'den itibaren AB dışı alıcılar için devir vergisi açıklamasıYunanistan Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da yatırım tavsiyesi değildir. Bilgiler 15 Ekim 2026 tarihinde doğrulanmıştır.