Vergi ve maliyet
Yunanistan'daki kira gelirinin vergisi: Yunanistan'da ve Türkiye'de
Kısa cevap
Yunanistan'daki mülkünüzün kira geliri önce Yunanistan'da vergilendirilir; 2026'dan itibaren ilk 12.000 € için oran %15. Türkiye'de tam mükellefseniz (Türkiye'de yerleşikseniz) aynı geliri Türkiye'de de beyan edersiniz; Yunanistan'da ödediğiniz vergi, Türkiye'de hesaplanan vergiden belirli sınırlar içinde düşülebilir.
Yunanistan'da
Yunan vergi kanununa göre Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira geliri, nerede yaşarsanız yaşayın Yunanistan'da vergilendirilir. 2026 gelirinden itibaren uygulanan tarife:
| Yıllık kira geliri | Oran |
|---|---|
| 0-12.000 € | %15 |
| 12.000-24.000 € | %25 |
| 24.000-36.000 € | %35 |
| 36.000 € üzeri | %45 |
Örnek 1: Ayda 900 € kira, yılda 10.800 €. Bu tutar tamamen ilk dilimde kaldığı için vergi en fazla 1.620 €; giderler için tanınan indirimler varsa daha az.
Örnek 2: Ayda 1.500 € kira, yılda 18.000 €. İlk 12.000 € için %15 (1.800 €), kalan 6.000 € için %25 (1.500 €); toplam 3.300 €.
Yunanistan'da beyan nasıl yapılır?
- Kira sözleşmesi Yunan vergi idaresine elektronik olarak bildirilir.
- Kira tahsilatı banka üzerinden yapılır; kayıtlar saklanır.
- Yıllık beyanname Yunanistan'daki vergi numaranız üzerinden verilir.
- Ödeme Yunan vergi idaresinin belirlediği takvime göre yapılır.
Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri bu adımları genellikle Yunanistan'daki bir muhasebeci ya da mülk yönetim şirketi aracılığıyla yürütür.
Türkiye'de
Bu bölüm genel bilgidir; kendi durumunuz için mali müşavirinize danışın.
- Türkiye'de tam mükellefseniz dünya genelindeki geliriniz Türkiye'de vergilendirilir.
- Yunanistan'daki kira geliri Türkiye'de yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; beyanname izleyen yılın 1-25 Mart tarihleri arasında verilir.
- Yunanistan'da ödenen vergi, Gelir Vergisi Kanunu'nun 123. maddesi çerçevesinde, Türkiye'de o gelir için hesaplanan vergiden mahsup edilebilir. Mahsup, Türkiye'de o gelire düşen vergiyi aşamaz.
- Mahsup için verginin Yunanistan'da ödendiğini gösteren belgenin oradaki yetkili makamlardan alınması ve Türk büyükelçiliği ya da konsolosluğunca tasdik edilmesi gerekir.
- Türkiye ile Yunanistan arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması 1 Ocak 2005'ten beri uygulanıyor: gayrimenkul geliri mülkün bulunduğu ülkede vergilendirilebilir, Türkiye de orada ödenen vergiyi kendi vergisinden düşer (anlaşmanın 6. ve 22. maddeleri).
Belgeleri saklayın
- Kira sözleşmeleri ve kira tahsilat kayıtları
- Yunanistan'daki vergi beyannameleri ve ödeme belgeleri
- Mülkle ilgili giderler (bakım, yönetim, emlak vergisi)
- Euro tutarların TL'ye çevrildiği kur bilgileri
Bu belgeler hem Yunanistan'da hem Türkiye'deki beyan için gerekir.
Kısa dönem kiralama ayrı bir konu
Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama zaten yasak. Golden Visa dışındaki mülklerde kısa dönem kiralamanın vergi kuralları farklıdır: kayıt numarası (AMA), üç ve daha fazla mülkte KDV ve gecelik iklim dayanıklılık harcı gibi ek yükümlülükler vardır.
Sık sorulan sorular
Türkiye'de beyan etmezsem ne olur?
Türkiye'de tam mükellefseniz yurt dışı gelirlerinizi beyan etmek yükümlülüğünüzdür. Beyan edilmeyen gelir için vergi ve ceza söz konusu olabilir.
Mülkü kendim kullanırsam vergi öder miyim?
Kira geliri yoksa kira vergisi de yoktur. Yıllık emlak vergisi (ENFIA) ise mülk sahibi olarak her durumda ödenir.
Kaynaklar
- Yunanistan: kişisel gelir vergisi (2026 kira geliri dilimleri)PwC Worldwide Tax Summaries
- Uzun dönem kiralama: kira sözleşmesinin bildirimiYunanistan Vergi İdaresi (AADE)
- Mülk aldıktan sonra: ENFIA emlak vergisiYunanistan Vergi İdaresi (AADE)
- Golden Visa ile alınan mülklerde kısa dönem kiralama yasağıYunanistan Konut Politikası Portalı
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (md. 3, 92 ve 123)T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
- Türkiye ile Yunanistan arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (md. 6 ve 22)Gelir İdaresi Başkanlığı
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da yatırım tavsiyesi değildir. Bilgiler 15 Ekim 2026 tarihinde doğrulanmıştır.