Yunanistan Golden Visa değer mi? 2026'da dürüst bir değerlendirme

Neyi satın alıyorsunuz?

Golden Visa'yı bir "vize" değil, bir paket olarak düşünmek gerekiyor. Yatırımınızla aslında üç şey alıyorsunuz:

1. Tapulu bir mülk. Değeri piyasayla birlikte iner ya da çıkar, ama sizindir ve euro cinsindendir.
2. Bir ailenin oturum hakkı. Eşiniz, 21 yaşından küçük bekâr çocuklarınız ve iki tarafın anne-babası.
3. Seyahat özgürlüğü. Yunan oturum kartıyla Schengen ülkelerinde 180 günün 90'ında vizesiz kalabilirsiniz.

Bu paketin gerçek maliyeti mülk bedeli değil; mülk bedeli bir varlığa dönüşüyor. Gerçek maliyet, alım masrafları ve paranızın başka bir yatırımda getirebileceği getiriden vazgeçmeniz.

Kime değer, kime değmez?

Rakamlarla basit bir hesap

400.000 €'luk bir konut (400.000 € bölgesinde, örneğin Halkidiki ya da Kavala'da), 4 kişilik aile:

Bu varsayımla net kira geliri, alım masraflarını yaklaşık 2 yılda karşılıyor. Mülkün değeri sabit kalsa bile, 5 yılın sonunda masraflarınızı çıkarmış ve ailenizle 5 yıl oturum hakkı kullanmış oluyorsunuz. Değer artışı olursa (Yunanistan'da fiyatlar 2017'den beri artıyor; 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık artış %5,5) bu ek bir kazanç, ama garanti değil. Mülkü kendiniz kullanırsanız kira geliri olmaz; o zaman hesap, "tatil evi artı oturum hakkı" hesabına dönüşür.

Kendi mülk bedeliniz ve ailenizle hesaplamak için maliyet hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Kimler pişman oluyor?

Forumlarda ve şikâyet sitelerinde okuduğumuz olumsuz deneyimlerin çoğu birkaç ortak noktada toplanıyor:

• Yanlış mülk: Golden Visa eşiğini karşılamayan, kaçak yapı sorunu olan ya da dönüşümü bitmeyen bir mülk.
• Gizli masraf: Sözleşmeden sonra ortaya çıkan avukat, noter ya da "işlem" ücretleri.
• Gerçekçi olmayan getiri vaadi: "Kira garantisi" ya da "yıllık %10" gibi beklentiler.
• Yanlış beklenti: Golden Visa'yı kısa sürede pasaport sanmak.

Bu dördü de satın almadan önce önlenebilir: bağımsız hukuki inceleme, yazılı maliyet tablosu ve gerçekçi bir beklenti.

Riskler

• Kural değişikliği. Yunanistan 2024'te eşikleri yükseltti ve kısa dönem kiralamayı yasakladı; 2026'da uygulama kuralları yenilendi. Yeni değişiklikler gelebilir.
• 2027 tapu vergisi. AB dışı alıcılar için %3,09'dan %15,45'e çıkması planlanıyor. Henüz yasalaşmadı.
• Piyasa. Fiyatlar düşebilir; satış zaman alabilir.
• Kur. Birikiminiz TL ise, euro ile yapılan ödemeler kur hareketlerinden etkilenir.

Karar vermeden önce kendinize sorun

1. Golden Visa'dan en çok ne bekliyorum: seyahat, güvence, yatırım, yaşam?
2. Mülkü en az 5 yıl elimde tutabilir miyim?
3. Kendim mi kullanacağım, kiraya mı vereceğim?
4. Ailemden kimler dahil olacak, çocukların yaşı ne?
5. 2027'deki olası vergi artışı takvimimi etkiler mi?

Bu sorulara verdiğiniz cevaplar netse, karar da genellikle netleşir.

Sonuç

Golden Visa bir "yatırım ürünü" olarak değil, ailenize özgürlük ve güvence sağlayan, üstelik euro cinsinden bir varlıkla gelen bir tercih olarak değerlendirildiğinde değerli. Bu beklentiyle girenler genellikle memnun; yüksek getiri beklentisiyle girenler hayal kırıklığına uğruyor.